[지식] 부동산 경매가 취소되는 3가지 이유

강제경매인지 임의경매인지에 따라 집행절차가 정지(=중지) 또는 취소되는 근거조항이 다르지만 크게 3가지 경우로 정리할 수 있습니다.
1. 채무자가 채무를 변제하는 경우 (또는 채무 유예를 받거나, 개인회생/파산절차의 개시 등)
경매는 채무자가 채무를 변제하지 못해서 담보물이 실행되는 것이므로 당연히 채무자가 채무를 변제한다면 경매절차를 정지되었다가 궁극적으로 취소되게 됩니다. 그리고 채무자가 채무를 변제하여야 하는 범위는 경매신청의 원인이 된 그 채권에 한합니다. 아직 채권의 만족을 얻지 못한 다른 채권자는 이후에 직접 경매신청을 하면 되기 때문입니다.
채무자회생법에 따라 채무자에 대하여 회생절차가 개시되거나(채무자회생 58조), 파산선고가 있거나(채무자 회생 348조), 개인회생절차가 개시되는 경우(채무자회생 600조) 별도의 신청없이 집행기관이 직권으로 집행을 취소하게 됩니다. (직권을 집행을 취소하지 않는 경우에는 집행에 대한 이의신청을 하면 됩니다.)
하지만 그 외의 경우에는 원칙적으로 소정의 법정서류를 제출하여 집행의 정지, 취소를 신청할 수 있습니다. [강제집행의 경우 민집 49조 1~6호, 임의경매의 경우 민집 266조 1항 1~5호 각 서류를 제출]  위 법정서류는 일반적으로 채무자가 채무를 변제했다거나 채무가 원인없는 등의 사실을 증명할만한 판결문 등입니다. 채권자가 채무를 변제 받았다거나 의무이행을 일정 기간 미뤄주는 문서를 써주는 경우 사문서더라도 일단 경매절차를 정지시킬 수 있습니다. 그러나 이 경우 정지기간의 제한이 있다는 점을 염두에 두세요(민집 51조). 변제영수증서를 일단 제출한 후 청구이의의 소(민집 44조)에 의하여 종국적으로 취소시킬 수 있습니다.
언제까지 가능할까?
 매수신고 후라도 잔금 납부 전이면 채무자는 언제든지 채무를 변제/유예 받아 경매절차를 정지/취소 시킬 수 있습니다. 다만, 민집 49조 3, 4, 6호 및 민집 266조 1항 4호의 서류가 제출된 경우에만 절차 정지/취소에 매수인의 동의를 요하게 됩니다( 민집 93조 3항). 매수신고 후 위 서류가 제출되면, 매각허가결정 전이라면 매각불허가결정이 나 매수인은 매수의무에서 벗어날 수 있으며, 매각허가결정 후라도 매수인은 매각허가결정 취소신청을 통해 매수의무에서 벗어날 수 있게 됩니다(보증금을 반환받을 수 있다는 얘기). 다만 잔금납부 후에는 매수인에게 소유권이 이전되기 때문에 절차 정지/취소가 불가능하며 배당절차에서 당해 채권자가 제외되는 등의 차이가 생길 뿐입니다.
2. 채권자가 집행신청을 취하하는 경우
채권자는 경매신청을 한 장본인이기 때문에 일반적으로는 본인의 채무를 변제받지 못하면 집행신청을 취하해주지 않을 것입니다. 그러나 채권자가 호의로 집행신청을 취하해줄 가능성은 존재합니다. 다만 채권자가 경매신청을 했다가 취하하는 것이므로 매수신고가 있은 후라면 매수인의 동의가 필요합니다. (민집 93조)
3. 경매절차의 진행이 의미가 없는 경우(기타사유)
기타 경매절차의 진행이 의미없는 경우 경매절차가 취소되기도 합니다. 예를들어 해당 부동산이 멸실 등 되는 경우, 경매절차를 진행한 후에 경매비용을 제외하면 배당받을 금액이 없는 경우 압류채권자에게 매수할 기회를 주게 되고 압류채권자가 이에 응하지 않는 경우에도 경매절차는 취소됩니다. 집행비용을 예납하지 않았을 때에도 집행이 취소됩니다.