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경매/나의 첫 낙찰 성공기

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나의 첫 낙찰 성공기 - (7) 내집마련, 경매로? 흔히들 경매로 내집마련을 하면 시세보다 싼 가격에 살 수 있는 장점이 있다고 알고들있는데 결론부터 말하면 틀린 얘기다. 낙찰가가 시세보다 낮아야만 시세보다 싼 가격에 사는 것이고, 요즘에는 아파트와 같이 쉬운 경매물건에는 경쟁자가 많이 몰려 시세와 비슷하게 또는 시세보다도 비싸게 낙찰되고 있는 것이 현실이다. 나는 실거주 생각이 있는 매물은 경매로 낙찰받는 것을 반대하는데, 그 이유는 다음과 같다. 1. 날짜를 맞추기 힘들다. 내가 실거주 하려는 집을 경매로 낙찰받으면, 적어도 비어있는 집이어야 한다. 그런데 아파트의 경우 누가 살고 있는 경우가 많고, 실거주 하려는 집은 보통 아파트이기 때문에 아마 살고 있는 전소유자 또는 임차인으로부터 명도를 받아야 할거다. 그런데 낙찰되었다고 알리더라도 이사날짜를 ..
나의 첫 낙찰 성공기 - (6) 인테리어편 (5) 명도편에서 대충 적어놓았듯이 잔금은 치뤘는데 (채무액이 얼마 안되면 잔금 납부 전 채무를 갚아서 경매가 취소될 가능성이 있기 때문에 빨리 치뤄야 한다. 이 경우 1억에 불과했음) 이자는 나가는데 강제집행까지 퇴거하지 않을까봐 각종 법적 조치를 취해놓았다(점유이전금지가처분, 인도명령, 강제집행 신청 등). 하지만 인도명령 결정 후 연락이 가서 그런지 명도가 다소 싱겁게 끝나버렸다. 전소유자가 인도명령 결정 후 열흘 정도만에 나가버린 것이다. 우리를 마주치기 싫어서 우리에게 알려준 이사날짜 보다 하루 일찍 나갔더랜다... (대체 왜... 이사계약서 받아서 가볼 생각도 없었는데) 원래 현관비번을 알려주고 나가야 하는데 이미 이사를 갔다길래 밤 21시경 가보니 현관비번이 해제된 채로 문이 열려있었다. 상..
나의 첫 낙찰 성공기 - (5) 명도편 드디어 대망의 명도편이다. 명도가 완료되지 않아 한동안 명도편을 올릴 수 없었다. 2023. 5. 18. 낙찰 2023. 5. 24. 첫번째 대면시도(16시~17시경). - 문을 열어주지 않아 "이사날짜 상의하려고 왔다"는 내용의 메모와 연락처, 그리고 정석대로 과일주스 선물세트를 문 앞에 남기고 옴. 그러나 연락오지 않음. 2023. 5. 27. 두번째 대면시도(18~19시경) - 현관에서 벨을 몇 번 누르자 1층으로 내려옴. 드디어 대면. "낙찰된줄도 몰랐으며 앞으로 3달까지는 걱정 안해도 된다고 누구한테 들었다고 함. 돈이 들어올 곳이 있으니 기다려달라고 함. 본인이 웃돈 주고 다시 사올 수도 있다는 말도 함" 말해봤자 안통할거같아서 내용증명 갈테니 기분나빠하지 마시라고 전한 뒤 귀가함. 이 때 연..
낙찰 후 대출 TIP 총정리 * 특례보금자리론? 시세 확인이 가능한 경매물건이 아닌 한, 특례보금자리론과 같은 정부 상품으로는 대출이 어려울 가능성이 높다. 시세가 없다면 공시지가를 기준으로 대출한도를 산출하는데, 이 경우 대출한도가 줄어드는 것은 감수해야 한다. (시세가 없는 경우 경락잔금대출 취급 은행은 감정가를 기준으로 대출한도를 산출함) * 대출브로커를 반드시 통해야 하나? 아마도 그렇다. 경락잔금대출을 취급하는 은행 지점은 별로 없기 때문에 이미 아는 대출상담사가 없다면 대출브로커를 통하는 방법 외에는 선택지가 없을 가능성이 높다. 대출브로커는 보통 법무사/변호사 사무실과 연계되어 있으므로 셀프등기가 불가하며, 등기비용을 별도로 법무사 사무실에게 내야 한다. 대출브로커를 통하는 수수료라고 생각하면 된다. 은행입장에서 경락잔..
나의 첫 낙찰 성공기 - (4) 대출브로커편 1. 대출브로커 명함을 준 대출브로커들에게 대출 관련 문의를 하면 일단 경매물건을 검색해서 그 시세(또는 감정가)의 LTV를 계산해서 최대한도 및 그 당시 금리를 대략적으로 알려주는 듯 하다. 대부분의 대출브로커들이 제시하는 최대한도와 금리와 비교했을 때 어느 대출브로커가 제시하는 대출한도가 유달리 높은 경우, (1) 투기지역임을 간과하고 잘못 계산한 경우거나 (2) 사업자 대출, (3) 불법적인 대출 중 하나라고 생각하면 된다. 금리가 0.1%씩 차이가 나는건 사실 신경쓰지 않아도 되더라. 처음에 나는 어차피 조건이 크게 차이나는 줄 모르고 문자상으로 보기에 가장 유리해보는 조건을 제시한 브로커에게 전화를 걸었다. 전화를 걸면 전화상으로 연소득, 다른 대출 등이 얼마 있는지 물어본다. 바로 DSR를 계..
나의 첫 낙찰 성공기 - (3) 대출편 1. 신혼여행 마지막 날... 신혼여행 마지막날 우리 부부는 대판 싸웠다. 우리 부부는 신혼여행지에서 낙찰소식을 듣고 명도랑 대출 관련해서 머리를 굴리기 시작했는데, 나는 MBTI 관념적 사고의 "N" 신랑은 경험적 사고의 "S"였기 때문이다. 나는 대충 모바일로 주담대를 조회해보고는 대출한도가 4억에 금리가 4% 정도 나오니, 대출브로커를 끼더라도 대동소이할거라고 얘기했다. 신랑은 자신은 경매를 해 본 경험이 없으니 마냥 모르겠다고 하는 것이었다. 다만 본인이 유투브와 경매블로그에서 얻은 정보로는, 일반 주담대와 경락잔금대출은 다르고 보통 부동산 시세의 80%까지 가능하다고 하더라는 것이었다. 그러면서 대출브로커를 조건이 더 좋을 수도 있을거라고 얘기했다. 나는 그냥 생각해도 대출브로커를 낀다면 수수료..
나의 첫 낙찰 성공기 - (2) 낙찰편 경매당일은 우리의 신혼여행 기간이랑 겹쳤기에 아버지한테 대리입찰을 부탁드렸다. 잘못해서 입찰이 무효가 될까봐 두려웠기에 미리 경매법원에서 가져온 입찰봉투, 기일입찰표를 채워 넣고, 나의 인감과 인감증명서, 아버지의 인감과 위임장(위임장은 기일입찰표 뒷면에 있는 것을 활용했다), 입찰보증금을 수표로 준비했다. 낙찰 당일은 다소 싱겁게 끝났다. 첫 입찰이라 분위기를 살피고 싶었지만 남은 건 아래 대화가 전부 ㅎㅎ 결과는 11명 입찰, 2등과 300만 원 차이로 낙찰이었다. 이렇게나 근소한 차이라니. 사실 최저가보다 1억 더 쓴다고 생각하고 뒷번호를 최저가금액이랑 맞추는건 신랑의 아이디어였다. 같은 날 더 인기있었던 물건은 43명이 입찰한 은마아파트란다. 이렇게 우리는 첫 입찰에 덜컥 낙찰을 받아버렸다. 나의..
나의 첫 낙찰 성공기 - (1) 권리분석 및 입찰가 산정편 1. 서론: 물건 확인(권리분석 등) 및 임장 올해 결혼한 우리 부부는 임신 소식을 듣고 분주해졌다. 현재 우리가 살고 있는 빌라는 전세 3억 원, 투룸. 아이가 나오면 투룸에서 초등학교까지 버티는 사람들도 있다지만 대부분 아이가 걸어다니기 시작하면 좁을거라는 의견이 대세였다. 뿐만 아니라 우리도 결혼하면서부터 내 집 마련의 꿈을 꾸고 있었는지라, 부동산 하락장이 끝나가고 있는듯한 이 시기를 놓칠 수 없다고 생각했다. 우리는 청약, 경매, 급매 할 것 없이 모두 찾아보기 시작했다. ※ 투자가 아닌 실거주 목적으로 낙찰받은 물건입니다. 그러던 와중에 시어머니가 서울중앙지방법원 2022타경109323 물건을 소개해주셨다. 감정가 835,000,000원, 최저가 534,400,000원(2회 유찰), 주변시세는..
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