나의 첫 낙찰 성공기 - (1) 권리분석 및 입찰가 산정편

 

1. 서론: 물건 확인(권리분석 등) 및 임장

올해 결혼한 우리 부부는 임신 소식을 듣고 분주해졌다. 현재 우리가 살고 있는 빌라는 전세 3억 원, 투룸. 아이가 나오면 투룸에서 초등학교까지 버티는 사람들도 있다지만 대부분 아이가 걸어다니기 시작하면 좁을거라는 의견이 대세였다. 뿐만 아니라 우리도 결혼하면서부터 내 집 마련의 꿈을 꾸고 있었는지라, 부동산 하락장이 끝나가고 있는듯한 이 시기를 놓칠 수 없다고 생각했다. 우리는 청약, 경매, 급매 할 것 없이 모두 찾아보기 시작했다.

※ 투자가 아닌 실거주 목적으로 낙찰받은 물건입니다.

그러던 와중에 시어머니가 서울중앙지방법원 2022타경109323 물건을 소개해주셨다. 감정가 835,000,000원, 최저가 534,400,000원(2회 유찰), 주변시세는 KB시세에 등록되어 있는 물건도 아니고 주변에 비슷한 평형대 물건이 잘 없어서 예상하기가 어려웠지만 대략 7억 정도 될 것으로 예상했다. (같은 평형대가 2018년에 4억 얼마에 매도된 기록이 딱 하나 있었다. 내가 한창 공부에 몰두하던때 세상은 개벽하고 있었구나... 속이 좀 쓰라렸다.)

예성그린아파트 203호, 우리에게는 다음과 같은 장점이 있는 물건이었다.

(1) 교대역에서 200m거리. 강남역과 삼성역에 출근하는 우리 부부에게 안성맞춤이었다. 현재 우리 부부는 9호선 언주역에 살고 있는데, 거리상으로는 직장이랑 2~3km 내에 있을정도로 가깝지만, 바로 가는 대중교통이 없어 나는 출근길을, 신랑은 퇴근길을 각각 30분 정도 갈아타야 하는 상황이었다.
(2)  교대역에서 200m 거리에 있는 만큼 워낙 역세권이라서 가격방어가 잘 될 것인 점. 
(3) 그 외에 서초구 관할이라는 점 / 평지라는 점 (우리가 살던 곳은 빌라촌이라 경사가 많았다) / 주차장이 충분하다는 점 (우리가 살던 곳은 하루에 한번씩 차를 빼줘야 하는 그런 곳이었다) / 근처에 산책할만한 곳이 있다는 점(교대, 생각보다 강남구는 한강에서 멀고 가볍게 조깅할만한 곳이 없다. 그런게 잘되어 있는 신도시는 거리가 언제나 좀 있음..) / 대지권 비율이 높아 나중에 재건축이 가능하게 된다면 유리한 점 / 임장갔을 때 가까운 곳에 마트가 있는 것도 확인했고, 편입학원이 많아 유흥시설이 상대적으로 적은 점, 도로폭이 넓은 점 등도 마음에 들었다. 
(4) 임대를 놓게 되더라도 전세가 4억~5억 은 받을 수 있을 것 같았다. 즉 회전율이 좋을 것 같았다. 주변에 의외로 투룸 전세가 귀하고, 내가 이 근처에서 직장을 다녀서 신혼부부 또는 1인가구 친구들이 얼마나 이 근처 전세를 구하기 힘들어하는지 알고 있었기에 생각할 수 있었던 장점이었다. (우리 전세기간이 남아있었기에 더더욱 돈을 아끼려면 전세를 놓는 방법도 생각했다.)

이 물건에 욕심이 나기 시작했다.

2. 낙찰가 산정

낙찰가를 산정하려면 우리가 이 물건을 얼마나 낙찰받고 싶은지 생각하는게 우선이라고 생각했다. 1회 유찰 최저가가 668,000,000원이었으니, 만약 우리가 확실하게 낙찰받고 싶다면 금액 생각 안하고 6.7억 정도를 쓰면 될 것이라고 신랑에게 얘기했다. 물론 아무도 입찰을 하지 않거나 2등 금액이 우리랑 차이가 크더라도, 우리는 실거주 목적으로 이 부동산을 사는 것이니 아까워하지 말자고 했다.

그런데 대출한도를 예상해보니까 6.7억을 쓰면 돈이 모자랐다. 그래서 이 물건의 단점을 짚어보면서 금액대가 맞지 않으면 포기해도 아까워하지 않기로 했다.

(1) 나홀로 아파트이다. 아파트지만 거의 빌라에 가까운 7층 아파트라 전세는 많이 들어와도 매도하기 어려울 것 같았다.
(2) 전소유자가 2004년부터 살았기에 올수리/인테리어로 상당한 금액을 지출해야 할 것으로 예상되는 점.
(3) 어쨌거나 여기도 투룸이라서 아이가 클때까직 계속 살 수는 없다는 점.

그리하여 6.3억 원대로 입찰하기로 했다. 이건 시세를 약 7억 원이라고 생각했을 때 경매로 손해보지 않고 살 수 있는 금액 중 최대 금액이다.

 

나의 첫 낙찰 성공기 - (2) 낙찰편 (tistory.com)

나의 첫 낙찰 성공기 - (2) 낙찰편

 

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