낙찰 후 대출 TIP 총정리

* 특례보금자리론?  시세 확인이 가능한 경매물건이 아닌 한, 특례보금자리론과 같은 정부 상품으로는 대출이 어려울 가능성이 높다. 시세가 없다면 공시지가를 기준으로 대출한도를 산출하는데, 이 경우 대출한도가 줄어드는 것은 감수해야 한다. (시세가 없는 경우 경락잔금대출 취급 은행은 감정가를 기준으로 대출한도를 산출함)

* 대출브로커를 반드시 통해야 하나? 아마도 그렇다. 경락잔금대출을 취급하는 은행 지점은 별로 없기 때문에 이미 아는 대출상담사가 없다면 대출브로커를 통하는 방법 외에는 선택지가 없을 가능성이 높다. 대출브로커는 보통 법무사/변호사 사무실과 연계되어 있으므로 셀프등기가 불가하며, 등기비용을 별도로 법무사 사무실에게 내야 한다. 대출브로커를 통하는 수수료라고 생각하면 된다.

은행입장에서 경락잔금대출을 받은 사람이 잔금을 가지고 법원에 납부하지 않은채 도망가버리면 낭패이기 때문에 신뢰하는 법무사/변호사 사무실의 사무장이 동행하며 이 때문에 셀프등기가 절대 불가능하다 한다. ㅠㅠ

* 미리 알고 있어야 할 정보? 대출브로커에게 연락을 하기 전에 자신의 조건을 정확하게 미리 확인하는 것이 필요하다. 자신이 상담시 말한 조건과 대출신청시 지참한 서류상 정보가 다르면 대출한도 및 금리가 차이가 날 수밖에 없다. 중요한 것은 소득증명이다. 원천징수영수증을 미리 떼서 정확한 나의 소득을 알고 있어야 한다. 나의 경우 이직을 한지 1년이 지나지 않은 상태였기 때문에 계약연봉보다 살짝 낮은 금액으로 소득이 증명되었다. 소득은 DSR 확인시 가장 중요한 정보이므로 대출한도 자체가 달라질 수 있어 정확히 확인하고 상담받는 것이 중요하다. (원천징수 떼는 방법은 나의 첫 낙찰 성공기 - (4) 대출브로커편 (tistory.com) 참조)

DSR을 따질 때 신용대출은 만기 5년으로 쳐서 계산하고 주택담보대출은 만기 40년으로 쳐서 계산하므로 신용대출을 조금만 감액해도 주택담보대출한도가 그것의 대략 8배 정도 늘어날 수 있다. 따라서 신용과 담보대출이 둘다 있다면 DSR을 줄이기 위해 신용을 줄이는 것이 유리하다.

* LTV도 미리 따져보자. 대출브로커들도 계산 실수를 한다. 예를 들어 나의 경우 투기지역임을 간과한 대출브로커들이 정말 많았다. 내 경매물건이 어떤 규제지역에 속하는지 당시 LTV 한도는 무엇인지 미리 확인해서 내 예상보다 높은 대출이 가능하다고 하면 그 사람에게 먼저 "투기지역인데 그렇게나 많이 가능하냐"고 물어볼 수 있어야 한다.

* 대출브로커에게는 개인정보를 문자로 전달하면 안된다. 개인정보부터 대뜸 요구하는 대출브로커는 중국 보이스피싱 조직과 연계된 조직원일 가능성이 높다. 대출서류를 교부할 때도 상대방이 은행연합회 소비자포털에서 조회가 되는 대출상담사인지 확인하자. (대출상담사 조회하는 방법은 나의 첫 낙찰 성공기 - (4) 대출브로커편 (tistory.com) 참조)

* 가족관계증명서는 본인이 세대주인지 세대원인지 동거인인지 배우자가 있는지 등을 확인하기 위함이다. 배우자가 있는 경우 배우자가 소득이 없다면 내 소득이 1/2이 되어 서민 실거주 대출이 가능할 수도 있고, 배우자의 소득이 높은 경우 DSR한도가 높아질 수 있고 (물론 LTV한도에 걸리지 않는 범위 내에서), 무주택 여부가 달라질 수 있기 때문에 이 변수에 따라 달라지는 대출상품도 알고 있어야 한다.

* 국세/지방세 완납증명서는 본인이 세금을 미납하고 있는지를 확인하기 위함이다. 당연히 세금을 미납하고 있다면 부채가 달라지기 때문에 기존에 알고 있는 대출조건과 달라지거나 대출이 불가능할 것이다.

 

나의 첫 낙찰 성공기 - (1) 권리분석 및 입찰가 산정편 (tistory.com)

나의 첫 낙찰 성공기 - (1) 권리분석 및 입찰가 산정편

나의 첫 낙찰 성공기 - (2) 낙찰편 (tistory.com)

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나의 첫 낙찰 성공기 - (3) 대출편 (tistory.com)

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나의 첫 낙찰 성공기 - (4) 대출브로커편 (tistory.com)

나의 첫 낙찰 성공기 - (4) 대출브로커편