상가임대차보호법 강행규정 위반 여부에 대한 구체적 사례

○ 민법 제652조는 임대차에 관한 규정 중 민법 제627조, 제628조, 제631조, 제635조, 제638조, 제640조, 제641조, 제643조 내지 제647조의 규정에 위반하는 약정으로 임차인이나 전차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다고 규정하여 임대차에 관한 개별 규정 중 몇몇을 강행규정으로 정하고 있습니다. 상가임대차보호법 제15조는 조항은 사회적 약자인 상가임차인을 보호하기 위해 제정된 특별법인 상가임대차보호법의 취지에 따라, 민법 제652조의 규정보다 한 걸음 더 나아가 상가임대차보호법 ‘전체 규정’에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다고 하여 상가임대차보호법 자체를 강행규정으로 정하고 있습니다.

임차인에게 유리한지 불리한지 어떻게 판단하여야 할 것인가에 대해서는, 계약조건의 문언자체만에 의하여 판단해야 한다는 입장(분리판단법)과, 계약조건 뿐만 아니라 계약체결시의 사정 즉 계약의 성립과정, 그 후의 경과, 임차인의 경제상태 등을 종합적으로 참작하여 결정해야 한다는 입장(종합판단법)이 대립하는데 우리나라는 종합판단법의 입장을 취하고 있습니다(대법원 1992. 4. 14. 선고 91다36130 판결).

○ 상가임대차보호법 제2조 제1항 단서는 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에는 적용하지 않는다고 규정하고 있으므로, 서울특별시의 경우에 보증금(월세가 있는 경우 월세 전환액(=월세X100) 포함)이 9억 원을 넘는 경우에는 대항력, 계약갱신, 권리금 등 일부 규정을 제외하고는 상가임대차보호법 자체가 적용되지 않고, 따라서 본법의 규정들을 강행규정으로 정한 제15조 또한 적용되지 않습니다.

[강행규정 위반 여부에 대한 구체적 사례]

1. 무효 사례

- 임대인이 임대인의 동의 없이 일방적으로 차임을 인상할 수 있다는 약정: 상가임대차계약에 있어서 임대차기간 중에 당사자의 일방이 차임을 변경하고자 할 때에는 상대방의 동의를 얻어야 하고, 그 동의가 없는 경우에는 상가건물 임대차보호법 제11조에 의하여 차임의 증감을 청구하여야 한다. 그렇지 아니하고 임대차계약에 있어서 임대인이 일방적으로 차임을 인상할 수 있고 상대방은 이의를 할 수 없다고 약정하였다면, 이는 위 법률 제11조에 위반하는 약정으로서 임차인에게 불리한 것이므로 위 법률 제15조에 의하여 효력이 없다(대법원 2014. 2. 2. 선고 2009다3923 판결).

- 증액비율을 초과하여 차임을 인상하기로 한 약정: 법은 상가건물 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정하여 국민 경제생활의 안정을 보장함을 목적으로 하면서(제1조), 차임이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에 당사자가 장래의 차임에 대하여 증감을 청구할 수 있도록 하되 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못하도록 제한하고 있고(제11조 제1항), 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 하여 강행규정임을 명시하고 있다(제15조). / 이러한 법의 입법 목적, 차임의 증감청구권에 관한 규정의 체계 및 취지 등에 비추어 보면, 법 제11조 제1항에 따른 증액비율을 초과하여 지급하기로 하는 차임에 관한 약정은 그 증액비율을 초과하는 범위 내에서 무효라고 할 것이고, 임차인은 그 초과 지급된 차임에 대하여 부당이득으로 반환을 구할 수 있다고 할 것이다(대법원 2014. 4. 30. 선고 2013다35115 판결).

- 계약갱신요구권 관련 규정은 강행규정임: 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항에서는 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못하는 것으로 규정하고 있고, 같은 법 제10조 제3항에서는 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보되, 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있는 것으로 규정하고 있으며, 위 각 규정은 위 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 규정한 상가건물 임대차보호법 제15조에 따른 편면적 강행규정에 해당한다 할 것이다(대구지방법원 서부집원 2016. 10. 12. 선고 2016가단7467 판결).

- 권리금 포기 약정: 판례는 없는데 해석상 강행규정

- 계약기간 만료 2개월전까지 만료 또는 갱신 여부를 통지하지 않으면 계약이 자동연장된다는 약정. ‘(제8조 제3항) 을이 본 계약의 만료 또는 갱신을 원하는 경우, 반드시 계약기간의 만료일로부터 2개월 전까지 갑에게 서면으로 통지하고, 갑은 10일 이내에 수락여부에 대하여 회신해야 한다. (제8조 제4항) 을이 3항의 해당기한까지 만료 또는 갱신의 의사통지를 하지 않는 경우, 직전의 계약기간만큼 계약이 자동적으로 연장되고, 할인되기 전 이용료(표준공급 가격)로 계약의 효력이 발생한다.’는 규정은 상가임대차보호법 강행규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것이므로 효력이 없다(서울중앙지방법원 2019. 11. 21. 선고 2019가단5170488, 2019가단5170495 판결).

2. 무효 아님

- 2기 연체시 계약해지하는 규정은 상가건물임대차보호법 제15조 강행규정에 위반한 조항이 아님. (대법원 2014. 7. 24. 선고 2012다28486 판결). (제10조의8 2015. 5. 13. 제10조의8이 신설되면서 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에만 임대인이 계약을 해지할수록 규정한 이상 2기 차임연체를 이유로 계약을 해지하거나 그러한 조항을 두게 되면 강행규정 위반이 된다.

- 약정에 따른 차임증감이나 재계약시 차임증강은 강행규정 위반이 아님(대법원 2014. 2. 13. 선고 2013다80481 판결). 제11조 제1항 단서, 제2항에서의 증감비율은, 제11조 제1항 ‘조세, 공과금 등 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 임대차보증금 또는 차임이 상당하지 않게 되었다는 이유로 차임 등 증감청구권’을 행사하는 경우에만 적용되고, 약정에 따른 차임증감이나 재계약시 차임증감시에는 적용사항이 없음.

- 상가임대차보호법에는 장기수선충당금을 임대인이 부담하여야 한다는 규정이 없으므로, 이 사건 특약이 상가임대차보호법의 어떠한 강행규정을 위반하였다고 할 수 없다. (대구지방법원 2019. 8. 22. 선고 2019나2252 판결)

- ‘이 사건 점포가 추후 재건축되거나 리모델링 공사를 하게 될 경우 임차인은 조건 없이 이주한다’는 취지의 특약. 원고가 이 사건 점포의 반환을 구하는 근거가 이 사건 임대차계약기간 만료에 기한 것이 아니라, 이 사건 임대차계약상 보류되었던 해지권의 행사에 기한 것이므로, 임차인의 계약갱신요구권을 규정한 상가건물임대차보호법 제10조 제1항은 일응 이 사안에 적용될 성질의 것이 아니라 할 것이다(나아가 위 1.의 나.항 기재와 같은 당사자 간의 해지권 보류 특약이 상가건물임대차보호법 제15조에 의하여 무효라고 볼 것도 아니다). (서울중앙지방법원 2005. 12. 29. 선고 2005가단234519 판결).

- 당사자의 합의로 차임을 증액하는 경우에는 상가건물 임대차보호법의 관련 규정이 적용되지 않음(대법원 2014. 2. 13, 선고 2013다80481 판결 등 참조)