[서울북부, 4계, 2021타경4062] 도봉구 방학동 271-1 신동아아파트 21동 808호

안녕하세요. 경매하는 변호사 빌리입니다.  2020~2021년 부동산 시장 호황기에 영끌해서라도 부동산을 마련하지 못하신 분들,

고금리로 인해 집값이 하락하고 특례보금자리론 등 정부 지원 정책이랑 맞물린 요즘 시기 지금이라도 부동산 구입을 서둘러야 하는게 아닌가 고민이 많으시죠. 저도 그렇습니다.

 

서울 사는 신혼부부가 부모님 지원 없이 대출 70~80% + 시드머니 1억 정도로 감당할 수 있는 부동산은 3~4억 정도라 생각이 드는데요. 조금 무리하면 7~8억 까지도 가능하겠죠. 하지만 이런 경우 더 이상 가용할 수 있는 돈이 없어지기 때문에 (월 200~300만 정도 대출이자를 부담해야 할 것) 한 번의 기회밖에 없다는 생각에 어디를 사야할지 고민고민하다가 이러지도 저러지도 못하게 되는 경우가 많을 것 같습니다.

 

서울북부지방법원 북부4계 2021타경4062 경매물건 권리분석 드립니다.

 

1. 서울에 3~4억 대로 살 수 있는 최저가 아파트입니다. 2030 패닉바잉으로 6억까지도 올랐던 물건이죠. 

약 3,000세대로 대단지고, 초등학교 중학교 고등학교 주변 학군지가 형성되어 있으며, 재건축 안전진단 E등급으로 통과하였으며, 마을버스 타고 약 10~15분 거리에 GTX B노선 호재도 있습니다. 

 

 

2. 3/7 지분경매입니다. "아파트 지분경매"는 손대지 말라는 얘기 많이 들어보셨을텐데요, 충분히 낮은 가격에 낙찰을 받는다면 지분을 청산하기 위해서 다시 경매에 넘어가더라도 (이를 '공유물분할'이라 합니다) 손해를 보지 않을 수 있습니다.

유찰도 6차례 되었네요. 특히 주목할만한 것이 케0000000000가 1억 원에 낙찰을 받았다가 무려 1,000만 원을 손해보고 미납해서 재매각되면서 입찰보증금이 20%로 올랐네요.

3. 그렇다면 왜 그렇게 유찰되고 낙찰자 1명은 물건을 포기까지 하였을까요?

- 21동 808호는 18평형 아파트입니다. 18평형 아파트 현재 시세 보수적으로 약 3억 6천만 원, 거기에 3/7지분이면 1억 5,000만 원은 되는데 현재 최저가가 8,500만 원까지 내려왔으니 금액대만 보면 충분히 내려온 것 같습니다.

 

- 등기를 봅시다. 1997년경 아버지 정일부씨가 이 사건 아파트를 매수하셨고, 2007. 1. 24. 돌아가시면서 금광희, 정현정, 정희도에게 각 3:2:2 비율로 상속을 해주셨네요. 지분비율을 보니 배우자와 두 딸인 것 같습니다. 

둘째딸 정희도의 지분은 2022. 3. 21.경 케이로보컴퍼니주식회사라는 곳에 경매되었습니다. 대부업체, 우리카드, 국세 등에 대한 채무가 상당했던 것으로 보입니다.

이번에 경매되는 지분은 금광희 어머니의 지분입니다. 정희도의 지분을 경매받은 케이로보컴퍼니주식회사가 아마도 1억에 낙찰받았다가 포기하신분 같습니다. 이유는 모르겠습니다. 1,000만 원을 손해보고 포기하더라도 더욱 유찰될 것이라고 생각해서거나, 공유자우선매수신고로 가져가면 된다는걸 뒤늦게 알게 되신걸까요?

 

4. 이 물건에 관심이 없으신 이유는 지분경매라는 점 외에도 두 가지, 1) 전세권자 정일호씨의 존재 그리고 2) 알 수 없는 국세의 존재... 국세액이 얼마인지 예상할 수 없으시겠지만 압류권자의 이름을 보면 포천세무서, 대전광역시동구, 서대전세무서 즉 이 물건과 관계가 없는 지역의 국가기관임을 알 수 있습니다. 따라서 인수되지 않을 것으로 보입니다.

 

전세권자 정일호씨의 존재가 가장 문제되는데요, 전세권자 정일호씨는 1997년에 전입신고를 하신걸로 보아 정일부씨가 이 사건 아파트를 매수하고나서부터 현재까지 거주하고 계신걸로 보입니다. 51년생으로 상당한 할아버지이신데, 이 사건 아파트가 경매에 넘어가게 되면 어떻게 되실지 걱정이 되네요.

정일호 할아버지는 전세권이 있으신걸로 보이지만 전세기간은 등기되어 있지 않아 전세기간이 끝났을 수도 있습니다. 전세권설정계약이 종료되었다는 점을 소명해서 강제집행을 받으면 아파트를 사용할 수 있을 것으로 보입니다. 소수지분권자라도 무권리자의 아파트 점유를 돌려받을 수 있습니다. 아파트를 돌려받은 뒤 다른 소수지분권자들과 협의하여 새로운 제3자와 임대차계약을 체결하시거나, 합의하여 공유지분을 정리하실 수 있겠죠.

 

2022. 5. 3. 케이로보컴퍼니가 공유물분할청구권을 피보전권리로 나머지 지분에 대한 매매 등 가처분을 해두셨네요. 케이로보컴퍼니도 공유물을 분할할의사가 있는것으로 보이니 가격에 대한 합의에만 잘 이를 수 있다면 이 물건을 받아가셔도 좋을 듯 싶습니다. 케이로보가 나머지 지분을 전부 사가든 아니면 다른 소수지분건자가 나머지 지분을 전부 사가든 가격합의에 이르면 쉽게 해결될 수 있습니다. 그러나 가격에 대한 협의가 어려운 경우 이 사건 아파트는 통째로 다시금 경매시장에 나오게 되어 현물청산될 것입니다.

 

5. 이렇게 정리하기 위해서는 일반적인 경매물건보다 투자기간을 오래 잡으셔야 하겠습니다.  하지만 8,000만 원 정도이니 대출없이 진행하여 약 7,000만 원의 이익을 볼 수 있을 것으로 예상합니다. 어려운 물건을 변호사와 상의하여 처음부터 진행하세요.