[성남지원, 경매2계, 2022타경51173] 성남시 분당구 서현동 87 삼성아파트 129동 505호

안녕하세요 경매하는 변호사입니다.

1. 감정가(2022. 2. 기준) 1,347,000,000원, 2022. 9. 5., 2022. 10. 11. 2회 유찰되었고, 2022. 11. 14., 2023. 2. 20. 2회 매각기일 변경을 거쳐 2023. 5. 1. 3차 매각기일을 앞두고 있습니다. 최저가는 660,030,000원.

2. 입지는 최상입니다. 수인분당선 서현역과 가깝고, 서현초등학교를 품고 있으며, 1,781 세대로 대단지입니다. 매매가 동일크기(161m2/133m2) 현재(2023. 3.) 기준 17억 ~ 21억 사이로 6~7억 원대로 경매가가 내려온 이 물건을 왜 아무도 낙찰받고 있지 않은 걸까요?

3. 등기를 보겠습니다. 이 사건 아파트는 정규익씨가 1990. 4. 9. 매수하여 1992. 3. 5. 소유권이전등기를 마쳐 소유자가 되었습니다. 이 사건 아파트 준공일이 1991. 9.인 점을 고려하면 정규익씨는 이 사건 아파트 분양권을 매수하여 신축아파트에 입주한 것으로 보이네요. 

정규익씨가 2016. 3. 19. 돌아가시면서 배우자 이종임, 자녀 정준련, 정혜욱 각 3 : 2 : 2 지분으로 상속이 되었습니다. 머지않아 어머니 이종임씨는 맏이 정준련에게 자신의 3/7지분을 이전하여 소유권은 정준련이 5/7지분, 정혜욱이 2/7 지분을 소유하게 되었습니다. 하지만 정준련씨에게 무슨 일이 있었던걸까요. 2016~2019년동안 여러 채권자들이 정준련 소유 지분에 압류등기를 하였다가 말소되기를 수차례, 2021. 5. 24.에는 정준련씨가 사망하여 어머니 이종임에게 5/7지분이 다시 상속된 것으로 보입니다. 채권자인 샤인캐피탈대부가 대위하여 상속등기가 마쳐진 것으로 보이네요.

정준련씨는 여러 채권자로부터 금전을 대여하였지만 결과적으로 샤인캐피탈대부에게 빌려서 전부 갚은 것으로 보입니다. 그래서 샤인캐피탈대부는 1) 2019. 8. 30.자 8억 6,000만 원(을구 17번) [권점성 + 베리온대부 -> 제인비인베스트먼트대부 -> 굿모닝자산관리대부 -> 샤인캐피탈대부] , 2) 2019. 12. 6. 1억 4,000만 원(을구 21번) [김정인 -> 샤인캐피탈대부], 3) 2021. 1. 18. 1억 5,000만 원(을구 25번) 정도의 채권을 정준련씨에 대하여 갖게 되었습니다. [합계 11억 5,000만 원] 위 채무에 기하여 샤인캐피탈대부는 정준련 5/7지분에 대하여 임의경매를 신청하여 2022. 2. 18. 임의경매개시결정등기(갑구 23번)가 마쳐진 것입니다. 실제 채권액은 1,003,706,300원 입니다.

4. 기타권리로 이종임씨가 대항력있는 임차인으로 등재되어 있지만 5/7지분 소유자 겸 채무자이므로 인수되는 보증금은 없습니다. 자기 집에 살면서 임대차계약을 체결하는 사람은 없으니까요.

5. 결론 

채무자가 사망한 집이라는 점, 지분경매라는 점, 그래서 경락잔금대출이 나오지 않는다는 점 등 단점을 제외하고는 매력있는 물건입니다. 가용할 현금이 있으신 분, 점유관계를 확인해서 명도까지 할 각오가 되어있으신 분들에게 추천합니다.

 

 

 

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- 정준련 5/7 지분에 2016. 12. 20. 정혜욱은 2014. 2. 11.자 소유권이전청구권 이전 가등기를 원인으로 한 소유권이전청구권을 피보전권리로 처분금지가처분등기 (5번) / 2018. 8. 1. 해제 (11번)

- 정준련 3/7지분에 2017. 10. 16. 분당세무서의 압류등기, 2018. 1. 22. 성남시분당구의 압류등기 (6~7번) / 2019. 3. 28. 분당세무서장 압류등기 (18번) / 2019. 4. 4. 해제(19번)

- 정준련 5/7 지분에 2018. 6. 4. 국민건강보험공단의 압류등기, 2018. 6. 11. 부천시의 압류등기 (8~9번) / 2018. 10. 31., 2018. 11. 2. 각 말소(12~14번)

- 2016. 11. 21. 그리고 2016. 11. 30., 2016. 12. 12. 정준련은 채권최고액 6,000만 원 및 8,000만 원, 6,000만 원 3차으로 하여 권점성에게 근저당권을  설정해주었고 (을구 1~3번), 2018. 1. 3. 위 근저당권은 모두 베리온대부에게 이전되었습니다(을구 1-1, 2-2, 3-3번). [합계 약 2억 원] // 2016. 12. 20., 2016. 12. 29., 2017. 2. 21., 2017. 12. 7., 2018. 1. 2., 2018. 2. 7. 베리온대부도 채권최고액을 6,000만 원, 8,000만 원, 2,000만 원, 2,400만 원, 3,900만 원, 3,000만 원으로 하여 정준련 지분에 근저당권을 각 설정하였습니다(을구 4~9번). [합계 약 2억 5,300만 원] 정준련 5/7지분에 2018. 7. 6. 채권자 베리온대부의 임의경매개시결정등기 (10번) [총계 약 4억 5,300만 원] / 2018. 11. 7. 취하 (17번) 위 채무를 정준련씨는 제이비인베스트먼트대부로부터 빌려서 갚은 것으로 보입니다. (을구 11번- 전부 해지)

- 그런 이유로 제이비인베스트먼트대부는 2018. 11. 9. 채권최고액 6억 3,000만 원으로 한 근저당권을 설정하게 됩니다(을구 10번). 장용선은 위 근저당권 위에 질권설정을 같은 날 하고 (을구 10-1번) 말소 (을구 15~16번) / 장용선은 별도로 2018. 11. 14. 정준련에게 채권최고액 9,000만 원으로 한 근저당권을 설정(을구 12번) 말소(을구 14번)

- 2019. 4. 3. 굿모닝자산관리대부는 채권최고액 8억 5,500만 원으로 하여 근저당권 설정(을구 13번), 대신저축은행이 그 위에 2019. 4. 24. 질권설정(을구 13-1번) 말소(을구 18~19번)

- 2019. 8. 30. 샤인캐피탈대부가 채권최고액 8억 6,000만 원으로 하여 근저당권 설정(을구 17번), 그 위에 2019. 9. 11. 민국저축은행이 질권설정하였다가(을구 17-1번) 말소(을구 26번) , 2022. 2. 4. 웰컴저축은행이 질권설정(을구17-2번)

- 2019. 9. 19. 김정인이 채권최고액 8,000만원으로 한 근저당권 설정(을구 20번) 말소 (을구22번) 정준련 5/7지분에 2019. 10. 18. 채권자 김정인의 임의경매개시결정등기 (20번) / 2019. 12. 4. 취하 (21번) 2019. 12. 6. 샤인캐피탈대부로부터 채권최고액 1억 4,000만 원 하여 근저당권설정해주면서 대여한 돈으로 김정인에 대한 채무를 갚은 것으로 보입니다(을구 21번) / 그 위에 웰컴저축은행이 2022. 2. 4. 질권설정(을구 21-1번).  // 2021. 1. 18. 샤인캐피탈대부가 채권최고액 1.5억 원으로 하여 근저당권설정(을구 25번) / 그 위에 웰컴저축은행이 2021. 2. 4. 질권설정(을구 25-1번) // 정준련 5/7지분에 2022. 2. 18. 채권자 샤인캐피탈대부의 임의경매개시결정등기(23번)

- 2020. 2. 25. 이석흠 3,000만 원 채권최고액으로 하여 근저당권 설정(을구 23번) / 2020. 5. 6. 말소(을구 24번)

- 정준련 2/7지분에 2021. 1. 25. 분당구청장 압류등기 (22번)

- 이종임 5/7지분에 2022. 3. 15. 분당구청장의 압류등기 (25번)